Визнання дійсними раніше відбулися угод з відчуження об'єктів нерухомості
В даний час в Російській Федерації визнаються дійсними раніше зроблені угоди з відчуження об'єктів нерухомості (будівель, підприємств і т.д.) у власність іншій організації з формулюванням "передати на баланс".
Чи повинні визнаватися дійсними подібні угоди в Республіці Білорусь?
Дійсно, формулювання "передати на баланс" при відчуженні об'єктів нерухомості у власність іншій організації була встановлена як єдино можлива і застосовувалася протягом тривалого часу згідно із законодавством СРСР і союзних республік, в тому числі і БРСР, при передачі об'єктів нерухомості між організаціями. Ключовими документами тут є:
постанову Ради Міністрів СРСР від 16.10.1979 № 940 "Про порядок передачі підприємств, об'єднань, організацій, установ, будинків і споруд";
Інструкція Міністерства фінансів і Держплану СРСР від 16.04.1980 № 75 "Про порядок розрахунків за передані підприємства, об'єднання, організації, установи, будівлі та споруди" (далі - Інструкція);
постанову Ради Міністрів УРСР від 17.06.1980 № 236 "Про порядок передачі підприємств, об'єднань, організацій, установ, будинків і споруд" (далі - постанова № 236);
рішення Мінського міського виконавчого комітету від 01.08.1991 № 270 "Про порядок розподілу та надання в оренду службових (нежилих) приміщень" (далі - рішення Мінміськвиконкому).
У частині передачі "майна на баланс" видаються цікавими трактування цього поняття законодавцем.
Інструкція каже, що передача окремих будівель і споруд виконується шляхом списання їх вартості з балансу передавальної організації на баланс приймаючої організації.
Постанова № 236 встановлює, що міністерства, державні комітети, відомства УРСР і виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів передають кооперативним та іншим громадським організаціям (за погодженням з центральними органами цих організацій) і приймають від них будівлі і споруди.
У п.4 рішення Мінміськвиконкому встановлено, що передача будівель і споруд з балансу на баланс, зміна цільового (визначеного проектом) призначення нежитлових приміщень і переклад житлового фонду в нежитловий проводяться тільки за рішенням (розпорядженням) Мінміськвиконкому, за поданням відділу нежитлового фонду при узгодженні з УЖГ Мінміськвиконкому, управлінням держмайна, ГлавМінскархітектурой, відповідним виконкомом райради.
Пункт 3.2 постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 03.09.1992 "Про практику застосування статті 37 Закону" Про підприємства в Республіці Білорусь "1 говорив про те, що відчуження в будь-якій формі 2 державного майна, в результаті якого воно переходить в іншу форму власності , здійснюється державним суб'єктом з дозволу власника або органу, ним уповноваженої.
Такий дозвіл дається йому власником (органом, ним уповноваженою) у кожному конкретному випадку виходячи з конкретних умов угоди.
Статтею 37 Закону Республіки Білорусь від 11.12.1990 № 457-XII "Про власність в Республіці Білорусь" 3 (далі - Закон про власність) було встановлено, що громадські об'єднання мають право власності на майно, придбане і створене ними за рахунок власних коштів, пожертвуване громадянами, організаціями або передане державою і придбане на інших підставах, що не суперечить Закону.
На цій підставі можна зробити висновок про те, що при правомірності розпорядження майном уповноваженими державними органами передача ними майна громадським об'єднанням, тобто в іншу форму власності, з формулюванням "передати на баланс" вабить і перехід права власності.
Згідно ст.41-1 і 46 Закону про власність органами, уповноваженими розпоряджатися державною власністю, зокрема з комунальної власності, були відповідні Ради народних депутатів, які здійснюють свої повноваження безпосередньо або через виконавчі комітети Рад народних депутатів.
У силу реформування законодавства, зміни підходів до поняття права власності та його суб'єктів можна відзначити, що передача з балансу на баланс майна (будівель, споруд) тягне зміну власника, за винятком передач в межах одного власника.
Таким чином, майно, передане державою до 01.07.1999 в іншу форму власності, наприклад громадському об'єднанню, на умовах встановленої компенсації, змінює згідно із законодавством форму власності і, відповідно, належить останньому на праві власності.
При цьому має значення і форма документа (акта пріемкіпередачі) при такій передачі.
Наприклад, типова міжвідомча форма № ОС1 (АСУ) акта пріемкіпередачі, затверджена наказом ЦСУ СРСР від 14.12.1972 № 816, застосовувалася при відчуженні об'єктів у власність іншій організації. При інших передачах, наприклад у межах одного власника, в оренду, у користування, застосовувалися, відповідно, інші форми актів.
Таким чином, раніше скоєні уповноваженими за законодавством на момент їх вчинення органами угоди з відчуження об'єктів нерухомості (будівель, підприємств і т.д.) у власність іншій організації з формулюванням "передати на баланс" є дійсними і повинні визнаватися в Республіці Білорусь і після 01.07 .1999 чинності положень ст.1138 Цивільного кодексу Республіки Білорусь 1998 року (далі - ГК 1998 року).
Договірні відносини з передачі об'єктів нерухомості здійснені до 01.07.1999 (у тому числі в лютому 1991 р), оформлені з формулюванням "на баланс" і передбачають умови компенсації від однієї організації до іншої відповідно до Основ цивільного законодавства СРСР і республік від 31.05.1991 № 2211-1 (далі - Основи), Цивільним кодексом УРСР 1964 року (далі - ЦК 1964 року), Інструкцією та іншим законодавством СРСР і УРСР.
Чи повинні такі відносини визнаватися дійсними в Республіці Білорусь після введення в дію ЦК 1998 року?
Виходячи з аналізу ст.9, 1136, 1138, 1145 ЦК 1998 договірні відносини з передачі об'єктів нерухомості з раніше встановленої законодавством формулюванням "на баланс" і на умовах компенсації є дійсними, в тому числі і після введення в дію ЦК 1998 року.
Дані угоди, оформлені до 01.07.1999 (у тому числі в лютому 1991 р) відповідно до Основ, ЦК 1964 р., Інструкцією, рівнозначні в сучасних умовах відчуження зазначених об'єктів у власність від однієї організації до іншої, за винятком передач в межах одного власника, коли власник на об'єкт не змінювався.
Чи можливе використання документів і договорів по операціях, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, оформленим у порядку, встановленому ЦК 1964 року та іншим законодавством, при здійсненні адміністративних процедур відповідно до ЦК 1998 року?
Чи потрібна в даний час заднім числом переоформлення письмового договору, оформленого у порядку ЦК 1964 року декількома письмовими документами сторін, вже як єдиного документа відповідно до ЦК 1998 року?
З урахуванням комплексного аналізу ст.9, 1136, 1138, 1145 ЦК 1998 можна зробити висновок, що раніше складені і підписані сторонами документи по договірних відносин між організаціями (листи, рішення, протоколи та ін), за що відбувся до введення в дію ГК 1998 операцій, пов'язаних з відчуженням нерухомості, зберігають свою дію, можуть застосовуватися при здійсненні адміністративних процедур, наприклад, за технічної інвентаризації об'єктів, при державній реєстрації права власності на них і не вимагають додаткового підтвердження за умови, що вони прийняті і оформлені в порядку , встановленому ст.158, 159 ЦК 1964 року та інших, що діють на момент правовідносин законодавством.
Отже, по договірних відносин (угодам) по відчуженню та передачі об'єктів нерухомості, оформленим раніше в порядку ст.158, 159 ЦК 1964 року декількома письмовими документами сторін, чинне законодавство не передбачає переоформлення заднім числом письмових договорів вже як єдиних документів у порядку п.2 ст.404 і ст.521 ЦК 1998 року.
Це ж відноситься і до договорів, виконаним і завершився виконанням до введення в дію ЦК 1998 року.
Чи будуть визнаватися дійсними в контексті чинного законодавства і застосовуватися в реєстраційних та інших правовідносинах з відчуження нерухомості і наступних адміністративних процедурах з реєстрації права власності на нерухомість в якості письмового договору документи, якими були визначені невід'ємні умови договору, відповідно до п.2 ст.58 Основ і ст.158, 159 ЦК 1964 року?
Крім того, чи будуть мати юридичну силу раніше прийняті та виконані рішення виконкомів Рад народних депутатів про передачу об'єктів нерухомості на баланс?
До 1 липня 1999 р. на території Республіки Білорусь діяв ЦК 1964 року. Відповідно до ч.1 ст.158 ЦК 1964 року договір вважався укладеним, коли між сторонами у відповідній формі досягнуто згоди по всіх його істотних умов.
За загальним правилом, якщо в силу законодавства або угоди сторін договір повинен бути укладений у письмовій формі, то він може бути укладений як шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, так і шляхом обміну листами, телеграмами тощо, підписаними стороною, яка їх посилає, відповідно до ч.2 ст.159 ЦК 1964 року.
Виходячи з аналізу ст.9, 1136, 1138, 1145 ЦК 1998 можна зробити висновок, що такі документи є дійсними і можуть застосовуватися в реєстраційних та інших правовідносинах при здійсненні відчужень і наступних адміністративних процедур з реєстрації права власності на нерухомість.
На підставі ст.46 Закону про власність ст.18, 46, 48 Закону Республіки Білорусь від 15.07.1971 "Про міський, районний у місті Раді народних депутатів трудящих в Республіці Білорусь" (далі - Закон про Раду народних депутатів), Указу Президії Верховної Ради Республіки Білорусь від 23.08.1982 № 2266-X і Указу Президії Верховної Ради Республіки Білорусь від 26.06.1985 № 197-XI 4 виконкоми були уповноваженими органами щодо прийняття рішення з передачі (відчуження) будівель з комунальної власності у власність іншій організації.
Таким чином, виходячи з аналізу ст.9, 1136, 1138, 1145 ЦК 1998 року, ч.2 ст.42 і ст.48 Закону про Раду народних депутатів раніше прийняті рішення виконкомів Рад народних депутатів про передачу об'єктів нерухомості (будівель) на баланс є дійсними і можуть застосовуватися в реєстраційних та інших правовідносинах при здійсненні відчужень і наступних адміністративних процедур з реєстрації права власності на нерухомість.
Загальні висновки
У рамках питань, що розглядаються з даної теми слід зазначити істотні для подальшого розвитку інвестиційної діяльності в Білорусі аспекти.
Згідно п.2 ст.8 раніше діючого Закону Республіки Білорусь від 29.05.1991 № 24-XII "Про інвестиційну діяльність в Республіці Білорусь" нові власники об'єктів нерухомості найчастіше виготовляли за ним будівництво (надбудов, прибудов і перебудов), для чого зобов'язані були отримати ліцензію на інвестування, яка видавалася рішеннями виконкомів місцевих рад.
Наявність такої ліцензії надавало новим власникам об'єктів нерухомості статус інвестора і додаткову правовий захист їхніх інвестицій.
В даний час Республіка Білорусь веде активну роботу щодо стимулювання розвитку інвестиційної діяльності, особливо іноземної.
Через відносно невеликого часу функціонування самостійної економіки держави вкладення інвестиційних ресурсів як національних, так і іноземних інвесторів тільки при розгляді інвестиційних проектів може викликати деяку невпевненість в отриманні економічної вигоди інвестору.
Будь-яка держава прагне створити найбільш сприятливі економічні, правові умови для інвестицій. Представляється, Республіка Білорусь з урахуванням зазначеної особливості повинна запропонувати не тільки пільги, преференції, але й правові гарантії діяльності інвестора.
Слід відзначити високу якість нині діючого Інвестиційного кодексу Республіки Білорусь та іншого законодавства, що регулює діяльність інвесторів.
Разом з тим для забезпечення наступності законодавства колишнього СРСР і БРСР з нинішнім законодавством Республіки Білорусь, з метою захисту прав колишніх інвесторів, а також нових інвесторів, що залучаються до участі в приватизації підлягають роздержавленню об'єктів державної власності в Республіці Білорусь, враховуючи наявні окремі недоліки у правозастосовчій практиці , на нашу думку, доцільно:
прийняти нормативно-правовий акт Президента Республіки Білорусь "Про законність вироблених до 1 липня 1999 відчужень об'єктів нерухомості шляхом їх оплатної передачі в порядку чинного на момент відчуження законодавства (за винятком передач в межах одного власника)";
надалі при підготовці законопроекту, спрямованого на комплексний перегляд положень чинного Інвестиційного кодексу Республіки Білорусь, розробити механізм дії додаткових державних гарантій щодо забезпечення прав та захисті економічних інтересів інвесторів на території Республіки Білорусь від необгрунтованих вилучень власності, в тому числі й об'єктів нерухомості;
ініціювати прийняття постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь "Про деякі питання правозастосовчої практики та законності відчуження об'єктів нерухомості (будівель, споруд та інших) шляхом їх передачі від однієї організації до іншої (за винятком їх передач в межах одного власника), вироблених до 1 липня 1999 р. на умовах компенсації, шляхом прийняття рішень уповноваженими на момент такої передачі органами, реалізації інвестиційних проектів щодо таких об'єктів на умовах і в порядку чинного на момент такого відчуження та інвестування законодавства ".
Список використаних джерел
Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року (зі змінами та доповненнями, прийнятими на республіканському референдумі 24 листопада 1996р. Та 17 жовтня 2004р) Мінськ "Білорусь" 2004р.
Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 7 грудня 1998 р. № 218-З. Прийнятий Палатою представників 28 жовтня 1998 року. Схвалений Радою Республіки 19 листопада 1998 (Відомості Національних зборів Республіки Білорусь, 1999 р., № 7-9, ст.101) ЮРИДИЧНА ДОВІДКОВО-ІНФОРМАЦІЙНА АВТОМАТИЗОВАНА СИСТЕМА "ЮСІАС" [Електрон. ресурс] / Нац. центр правової інформ. Респ. Білорусь. - Мінськ, 2009.
Годунов В.М. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь з додатком актів законодавства та судової практики (постатейний): У 3 кн. Кн.2. Розд. III. Загальна частина зобов'язального права. Розділ IV. Окремі види зобов'язань (глави 30-50) / Відп. ред. і керівник авторського колективу В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2005.
Цивільне право. Частини загальна і особлива: підручник для вузів Автор: Піляева В.В. Видавництво: Велбі, Проспект. 2007р.
Цивільне право. Т.2/Учебнік / Видавництво: "Проспект. 2001. - 630с.
Цивільне право. Автор: "Фоков А.П., попони Ю.Г., Черкашина І.Л. та ін" Видавництво: "КноРус". 2008.
Цивільне та торгове право зарубіжних держав. Підручник У 2-х тт. Т.1 - 2004 год.560с.
Цивільне право. Підручник. Видавництво Юніті-Дана.М., 2007р.
Цивільне право: Підручник. У 2 ч. Ч.1 За заг. Ред. проф. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2000.
Цивільне право: Підручник. У 2 ч. Ч 2/Под заг. ред. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея -2002.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право. Т.1 Л., 1958., Новицький І.Б. Угоди. Позовна давность.М., 1954.
Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина. Мн.: Громадське об'єднання "Молодіжне наукове товариство". - 2000.
Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь. У 2 книгах. Кн.2. / Відп. ред. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
Практикум з Цивільному праву. Навчальний посібник / За ред. професора В.Ф. Чигир (у співавторстві). Мінськ.: "Амалфея" 2000.